Thanh tra TP Đồng Nai xác định dự án Bửu Long khu 3 có vi phạm trong lựa chọn nhà đầu tư, giao đất và thủ tục xác định chủ đầu tư. Dự án đã bán 436 căn nhưng hiện tạm dừng, được xem xét áp dụng cơ chế đặc thù để tháo gỡ.
Thanh tra TP Đồng Nai ngày 31/07 ban hành Kết luận số 23 đối với dự án Khu dân cư với các dịch vụ thương mại, nhà ở cao cấp và tái định cư tại phường Bửu Long, TP Biên Hòa trước đây, nay là phường Trấn Biên, TP Đồng Nai. Trong các tài liệu doanh nghiệp, dự án được gọi là Khu dân cư Bửu Long (khu 3).
Dự án do CTCP Kinh doanh Nhà Đồng Nai thực hiện. Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (Sonadezi, UPCoM: SNZ) hiện nắm 36% vốn doanh nghiệp này.
Bửu Long khu 3 rộng 49.63ha, quy mô 7,300-7,500 người với nhà liên kế, biệt thự, shophouse, đất tái định cư, nhà ở xã hội, trường học và các công trình dịch vụ. Theo Kết luận, dự án có vốn đầu tư hơn 834 tỷ đồng, được chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2017 và sau hai lần điều chỉnh, thời hạn hoàn thành hiện kéo tới tháng 3/2030.
Đến thời điểm thanh tra, nhà đầu tư đã xây thô, hoàn thiện mặt ngoài 469 căn, gồm 360 căn liên kế, 31 căn liên kế vườn, 56 biệt thự và 22 shophouse. Tính đến tháng 6/2026, Kinh doanh Nhà Đồng Nai ký hợp đồng bán 436 căn; 370 hồ sơ được nộp làm giấy chứng nhận cho khách hàng và 298 trường hợp đã được cấp.
Tuy nhiên, Thanh tra cho biết dự án đã tạm dừng, hiện chưa thể tiếp tục triển khai do có hạn chế về việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án và đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư dự án.
Thanh tra TP Đồng Nai công bố các kết luận thanh tra dự án khó khăn, vướng mắc, tồn đọng, kéo dài trên địa bàn - Ảnh: Thanh tra Đồng Nai |
Với lĩnh vực đầu tư, Kết luận xác định Sở Kế hoạch và Đầu tư Đồng Nai trước đây không tham mưu thực hiện thủ tục lựa chọn nhà đầu tư dự án, đồng thời chưa tham mưu ban hành danh mục dự án đầu tư có sử dụng đất để thực hiện đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định.
Quá trình thẩm định chủ trương đầu tư cũng chưa lấy ý kiến đủ thành phần cơ quan thẩm định. Khi các ý kiến chưa đầy đủ, Sở Kế hoạch và Đầu tư vẫn trình UBND tỉnh quyết định chủ trương đầu tư thay vì báo cáo xin ý kiến chỉ đạo xử lý.
Ở lĩnh vực đất đai, Sở Tài nguyên và Môi trường trước đây được xác định đã tham mưu UBND tỉnh giao đất, cho thuê đất cho Kinh doanh Nhà Đồng Nai tại các khu vực có mục đích xây dựng nhà ở để bán, thương mại dịch vụ không qua đấu giá quyền sử dụng đất. Nội dung này không gồm các khu vực xây dựng nhà ở tái định cư và nhà ở xã hội.
Sở Xây dựng cũng được nêu trách nhiệm do chưa rà soát, hướng dẫn nhà đầu tư thực hiện thủ tục đăng ký làm chủ đầu tư xây dựng dự án cũng như việc đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư. Theo kết luận, hiện dự án chỉ được xác định nhà đầu tư, chưa được công nhận là chủ đầu tư.
Thanh tra xác định trách nhiệm thuộc các sở Kế hoạch và Đầu tư, Tài nguyên và Môi trường, Xây dựng cùng lãnh đạo, phòng ban và cá nhân liên quan tại từng thời điểm; đồng thời kiến nghị tổ chức kiểm điểm, xử lý trách nhiệm theo quy định.
Kết luận cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ việc cơ quan tham mưu nghiên cứu, áp dụng pháp luật chưa phù hợp. Ngoài ra, tại thời điểm Luật Đầu tư 2014 và Luật Nhà ở 2014 cùng có hiệu lực, quy định về trình tự, thủ tục lựa chọn nhà đầu tư nhà ở thương mại còn chưa đầy đủ, dẫn tới cách hiểu và áp dụng chưa thống nhất.
Dự án cũng chưa hoàn tất giải phóng mặt bằng. Trong gần 50ha, hơn 35ha đã có quyết định thu hồi đất và gần 29ha hoàn tất bồi thường. Kinh doanh Nhà Đồng Nai đã chuyển gần 645 tỷ đồng để thực hiện bồi thường, hỗ trợ. Đồng Nai đã giao và cho thuê đất cho Doanh nghiệp qua 3 đợt với tổng diện tích gần 24ha.
Theo báo cáo của đơn vị phát triển quỹ đất được Thanh tra dẫn lại, 6 trong 179 hộ đã được phê duyệt phương án bồi thường vẫn khiếu nại do cho rằng giá bồi thường, hỗ trợ thấp và chưa đồng ý nhận tiền, bàn giao mặt bằng.
Đối với phần dự án còn vướng, Kết luận xác định Bửu Long khu 3 đủ điều kiện được áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù theo Nghị quyết 29/2026/QH16 của Quốc hội để tháo gỡ các dự án tồn đọng, kéo dài có vi phạm pháp luật đất đai xảy ra trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực.
UBND TP Đồng Nai được kiến nghị xem xét áp dụng biện pháp tháo gỡ theo thẩm quyền. Các sở liên quan phải tiếp tục xử lý việc xác định chủ đầu tư, giá đất, nghĩa vụ tài chính, tiến độ và phần mặt bằng còn lại nếu dự án được triển khai tiếp. Kinh doanh Nhà Đồng Nai cũng phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất đai và bảo đảm tiến độ.
BCTC kiểm toán 2025 của Kinh doanh Nhà Đồng Nai cho thấy Bửu Long khu 3 đang chiếm phần lớn hàng hóa bất động sản trong mục tồn kho. Cuối năm, riêng dự án này chiếm hơn 1 ngàn tỷ đồng, tăng từ gần 728 tỷ đồng đầu năm.
Thuyết minh BCTC cũng cho biết Công ty đã bàn giao 89 căn tại Bửu Long khu 3 trong năm 2023 và 21 căn năm 2024 nhưng chưa ghi nhận doanh thu, giá vốn trong các năm tương ứng. Đến 2025, Doanh nghiệp mới ghi nhận doanh thu và giá vốn của 32 căn trong số bàn giao năm 2023 và toàn bộ 21 căn bàn giao năm 2024.
Tồn kho cuối năm 2025 của Kinh doanh Nhà Đồng Nai chủ yếu là của dự án Bửu Long khu 3. Nguồn: BCTC kiểm toán 2025 của Kinh doanh Nhà Đồng Nai |
BCTC cũng ghi nhận gần 420 tỷ đồng chi phí dở dang của hoạt động kinh doanh nhà và hạ tầng tại Bửu Long khu 3 thời điểm cuối 2025, giảm khoảng một nửa so với đầu năm. Theo báo cáo Ban Kiểm soát trình ĐHĐCĐ 2026, việc thi công hạ tầng khu thương mại trong năm qua tạm thời bị gián đoạn do vướng công tác bồi thường, thu hồi đất và chờ hướng dẫn của cơ quan chức năng.
Dự án vẫn nằm trong kế hoạch kinh doanh năm nay. Theo Nghị quyết ĐHĐCĐ 2026 của Kinh doanh Nhà Đồng Nai, Công ty dự kiến nhận 32 tỷ đồng lợi nhuận chia liên danh từ Bửu Long khu 3. Báo cáo thường niên 2025 của Sonadezi cũng cho biết hệ thống sẽ tiếp tục theo dõi, hoàn tất các thủ tục và điều kiện để tiếp tục đầu tư dự án.
Tử Kính
FILI
