Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, việc TPHCM mở rộng địa giới đang làm thay đổi đáng kể nguồn cung và mặt bằng giá nhà ở. Nhờ nguồn cung từ Bình Dương cũ, giá căn hộ sơ cấp bình quân giảm từ 92 triệu đồng/m² tại TPHCM cũ xuống khoảng 76 triệu đồng/m².
Tại Diễn đàn Bất động sản 2026 với chủ đề “Siêu đô thị, siêu cơ hội” diễn ra chiều 25/08/2026, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng bất động sản là một trong những lĩnh vực được hưởng lợi rõ nét từ những thay đổi trong mô hình phát triển của TPHCM sau sáp nhập, xét cả trong trung và dài hạn. Trong vòng 18 tháng qua, thị trường đã có những thay đổi đáng kể và xu hướng này sẽ tiếp tục thể hiện rõ hơn trong 3 năm tới.
Nguồn cung nhà ở dịch chuyển mạnh về khu vực Bình Dương cũ
Bà Dung cho biết, sau khi TPHCM sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu từ tháng 7/2025, quy mô thị trường được mở rộng đáng kể. Hai phân khúc chịu tác động lớn nhất là bất động sản công nghiệp và bất động sản nhà ở bán.
Đối với nhà ở, thay đổi rõ nét nhất là sự dịch chuyển dòng vốn của cả nhà đầu tư cá nhân lẫn người mua ở thực từ khu vực lõi trung tâm TPHCM ra các khu vực ven và các địa bàn thuộc TPHCM mở rộng, đặc biệt là Bình Dương cũ.
Trước đây, TPHCM chiếm khoảng 76% tổng nguồn cung nhà ở tích lũy của toàn khu vực phía Nam, Bình Dương chỉ khoảng 20%. Tuy nhiên, nếu chỉ xét nguồn cung mới trong nửa đầu năm 2026, bức tranh đã thay đổi đáng kể khi khu vực Bình Dương cũ chiếm tới 80% tổng nguồn cung căn hộ chào bán của toàn thị trường.
Sự dịch chuyển này, theo chuyên gia CBRE Việt Nam, đang tạo ra nhiều lựa chọn hơn cho cả doanh nghiệp phát triển dự án lẫn người mua nhà, không chỉ về số lượng sản phẩm mà cả về mức giá. “Cái mức giá nó mềm đi rất là nhiều”, bà Dung nhận xét.
Bà Dung phân tích, nếu mức giá chào bán căn hộ sơ cấp tại TPHCM cũ hiện khoảng 92 triệu đồng/m2, thì khi có thêm nguồn cung từ Bình Dương, mặt bằng giá bình quân của TPHCM mở rộng giảm về 76 triệu đồng/m2.
Bà đánh giá đây là mức giá đã “rất mềm” đối với người mua, đặc biệt là người mua để ở. Trên thị trường thứ cấp, mức giá còn thấp hơn, bình quân 62 triệu đồng/m2 trên toàn TPHCM.
Bên cạnh việc mở rộng của nguồn cung, bà Dung cho rằng mặt bằng lãi suất tương đối cao cũng là một trong những yếu tố khiến tốc độ tăng giá trên thị trường chậm lại.
Bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn chiều 25/08/20226 - Ảnh: TM |
Nguồn cung căn hộ có thể lên 48,000 căn vào năm 2028, giá chững lại
Trong giai đoạn 2023-2024, khi TPHCM chưa sáp nhập, nguồn cung căn hộ và nhà ở thấp tầng đều khá khan hiếm. Đến năm 2025, khi những vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ, nguồn cung bắt đầu cải thiện. Sang năm 2026, sự tham gia của các khu vực mới, đặc biệt là Bình Dương cũ, tiếp tục tạo thêm nguồn cung cho thị trường.
Theo dự báo được chuyên gia CBRE trình bày, nguồn cung căn hộ chào bán mới có thể đạt 25,000 căn trong năm 2026, tăng lên 34,000 căn năm 2027 và 48,000 căn vào năm 2028.
“Với việc thị trường mở rộng, nguồn cung dồi dào hơn và mặt bằng giá cũng hạ nhiệt phần nào, chúng tôi nhận định trong 3 năm tới thị trường sẽ tiếp tục được hưởng lợi từ nguồn cung dồi dào do quá trình mở rộng thị trường mang lại.”
Theo dự báo của CBRE, từ năm 2027 trở đi, cả giá sơ cấp và thứ cấp đối với phân khúc cao tầng và thấp tầng tại TPHCM sẽ chững lại. Giá sơ cấp bình quân hiện khoảng 68 triệu đồng/m2 và đến năm 2028 dự kiến 62-63 triệu đồng/m2. Giá thứ cấp cũng được dự báo tăng nhẹ. Nguyên nhân chính là thị trường tiếp tục đón nhận nguồn cung đa dạng từ các khu vực mới thuộc TPHCM mở rộng.
Bình Dương: Giá tăng 5-20% nhưng phần lớn vẫn là kỳ vọng
Nói về nguồn cung nhà ở tập trung mạnh tại Bình Dương cũ và việc địa bàn này không còn giữ vai trò trung tâm hành chính của tỉnh Bình Dương trước đây, bà Dung cho rằng điều này không làm giảm sức hấp dẫn của khu vực.
Theo bà, trong 10 năm qua, câu chuyện về trung tâm thành phố mới Bình Dương từng là một trong những yếu tố tạo sức hút cho đầu tư. Tuy nhiên, sau sáp nhập, sức hấp dẫn của Bình Dương được đặt trong tổng thể của TPHCM mở rộng.
Từ đó, chuyên gia cho rằng cơ hội đầu tư tại Bình Dương hiện nay lớn hơn đáng kể so với trước đây.
“Vì vậy, chúng tôi nhận định cơ hội đầu tư vào Bình Dương hiện nay phải tăng gấp ba so với trước đây, cho dù khu vực này không còn là trung tâm hành chính của thành phố mới nữa”. Tuy nhiên, bà cũng lưu ý rằng mặt bằng giá tại Bình Dương đã tăng khá nhanh trong thời gian qua.
Theo CBRE, trong vòng một năm kể từ khi sáp nhập, giá bất động sản tại Bình Dương đã tăng 5-20%. Nhưng phần lớn mức tăng này mới phản ánh kỳ vọng của thị trường.
“Mức giá này hoàn toàn là sự tăng giá dựa trên kỳ vọng. Rõ ràng, sau khi sáp nhập, chưa có gì thay đổi trên thị trường cả, chưa có công trình nào được đưa vào hoạt động, các tuyến đường cũng chưa hình thành, nhưng giá đã tăng 5-10%, thậm chí 20%”. Bà Dung nhấn mạnh, mức tăng hiện tại chưa phải là sự tăng trưởng dựa trên giá trị thực của hạ tầng.
Theo bà, khi các yếu tố hạ tầng như vành đai, metro, cao tốc và các tuyến kết nối giữa Bình Dương với TPHCM được triển khai và tạo thuận lợi cho việc đi lại, giá trị thực của bất động sản tại khu vực này còn dư địa tăng. “Chúng tôi tin rằng khi các yếu tố liên quan đến cơ sở hạ tầng, như Vành đai, các tuyến metro, cao tốc kết nối Bình Dương với TPHCM được triển khai, tạo thuận lợi hơn cho việc đi lại, thì mức tăng trưởng giá trị thực sẽ còn cao hơn rất nhiều”.
Mỗi cực phát triển sẽ có một “khẩu vị” đầu tư riêng
Không chỉ Bình Dương, theo bà Dung, các khu vực khác của TPHCM mở rộng như Cần Giờ, Bà Rịa - Vũng Tàu hay các địa bàn phía Bắc cũng sẽ có những câu chuyện phát triển riêng.
Theo mô hình phát triển dài hạn với tầm nhìn 100 năm, TPHCM hướng tới cấu trúc đa trung tâm, đa cực, với các khu vực phát triển dựa trên thế mạnh riêng, phát triển chính thành bốn trục.
Thứ nhất là khu trung tâm hiện hữu, tiếp tục giữ vai trò trung tâm tài chính và là lõi của các hoạt động thương mại, tài chính, ngân hàng, luật và dịch vụ.
Thứ hai là khu vực phía Đông, gồm TP Thủ Đức và các khu vực lân cận, với định hướng phát triển tài chính, công nghệ cao và nghiên cứu khoa học.
Thứ ba là khu vực phía Nam, gồm Nhà Bè, Cần Giờ và kết nối xa hơn với Bà Rịa - Vũng Tàu, Long Hải, với các định hướng như siêu cảng trung chuyển, đô thị sinh thái và đô thị biển.
Thứ tư là khu vực phía Bắc và Tây Bắc, gồm Củ Chi, Hóc Môn và xa hơn là khu vực Bắc Bình Dương, với các định hướng phát triển khu công nghiệp, công nghệ cao và y tế công nghệ cao.
Sự phân hóa này sẽ tạo ra các “khẩu vị” đầu tư khác nhau thay vì tất cả dòng vốn cùng tập trung vào một khu vực. Nhà đầu tư có thể lựa chọn bất động sản nhà ở, logistics, cảng, khu công nghiệp, bất động sản thương mại, đô thị sinh thái hay kinh tế biển tùy theo định hướng phát triển của từng khu vực.
Dù đánh giá cao các cơ hội được mở ra từ mô hình siêu đô thị, bà Dung đồng thời lưu ý nhà đầu tư về ba nhóm rủi ro liên quan đến hạ tầng, tín dụng và pháp lý.
Hạ tầng là động lực quan trọng hàng đầu đối với sự phát triển của thành phố cũng như thị trường bất động sản. Nếu hạ tầng không phát triển đồng bộ hoặc chậm hơn kế hoạch, những kỳ vọng tăng giá dựa trên hạ tầng có thể không diễn ra như dự tính.
Về tín dụng, bà Dung lưu ý việc nhà đầu tư sử dụng vốn vay với mặt bằng lãi suất cao trong khi kỳ vọng nắm giữ tài sản 3-5 năm sẽ tạo ra rủi ro nếu hạ tầng thực tế không theo đúng kỳ vọng.
Đối với pháp lý, rủi ro có thể xuất hiện khi các cơ chế, chính sách được đặt ra nhưng quá trình thực thi chậm, khiến nhà đầu tư bị mắc kẹt tại những dự án chưa thể triển khai theo kế hoạch.
Từ đó, bà Dung khuyến nghị nhà đầu tư không nên chạy theo những kỳ vọng chưa được kiểm chứng trên thị trường. “Chúng ta cố gắng đầu tư vào giá trị thực, luôn bám sát quy hoạch và hạ tầng, lựa chọn những dự án mà chúng ta đã thấy rõ và đang được thực tế phát triển trên thị trường.”
Bên cạnh đó, bà khuyến nghị nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục, đồng thời đặc biệt chú ý đến yếu tố pháp lý và uy tín của chủ đầu tư.
Theo bà Dung, trong bối cảnh TPHCM đang bước vào một giai đoạn phát triển với quy mô lớn hơn, cơ hội trên thị trường bất động sản sẽ mở rộng theo nhiều hướng. Tuy nhiên, mức độ hấp dẫn của từng khu vực sẽ phụ thuộc vào khả năng hiện thực hóa quy hoạch, hạ tầng và các động lực tăng trưởng đã được đặt ra.
Đặc biệt, với Bình Dương có lợi thế công nghiệp, khả năng thu hút FDI và sự kết nối ngày càng lớn với TPHCM giúp khu vực này tiếp tục giữ vị trí quan trọng trong bức tranh phát triển mới ít nhất 10 năm tới.
“Chắc chắn sẽ không có sự cạnh tranh hay chồng lấn khi đầu tư. Những nhà đầu tư muốn đầu tư vào đô thị sinh thái biển, khu đô thị gần biển sẽ hướng đến Cần Giờ; còn những nhà đầu tư quan tâm đến công nghiệp, cảng nước sâu hoặc các khu vực gần các điểm nghỉ dưỡng sẽ hướng đến Bà Rịa - Vũng Tàu”, chuyên gia nhận xét.
Thu Minh
FILI
